Будь ласка увійдіть або зареєструйтесь
щоб мати доступ до контенту та обговорень.

Запитання:

Стало відомо, що з 15 липня цього року змінюються правила, що стосуються оновлення договорів оренди землі. Прокоментуйте будь ласка їх основні положення. 

5 грудня 2019 р. Верховна Рада України прийняла закон №340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству». Цей закон набув чинності 16 січня ц.р., проте деякі його норми вводяться в дію поетапно. Наприклад, положення про оновлення договору оренди землі почнуть діяти з 15 липня ц.р.

Давайте з’ясуємо зміст основних нововведень. Зокрема, вказаним законом вперше запроваджено нотаріальне посвідчення правочину. Це означає, що власник земельної ділянки може вимагати нотаріального посвідчення договору оренди, суперфіцію або емфітевзису. Передбачається, що така норма допоможе боротися з рейдерами.

Поруч з цим, закон розмежовує пролонгацію договорів оренди землі та переважне право на укладення нового договору оренди землі орендарем. У зв’язку з цим,  договори оренди землі поділяються на два види:

● термінові (які припиняють дію через закінчення терміну, на який його було укладено);

● термінові з пролонгацією (не припиняють свою дію у зв’язку із закінченням терміну, на який його було укладено, за умови наявності відомостей про пролонгацію в Державному реєстрі прав на нерухоме майно).

Також змінилася державна реєстрація права оренди на земельну ділянку. У відомостях про право оренди потрібно буде обов'язково вказати дату укладення, термін дії і ознаку пролонгації або непролонгації договору. Якщо договір укладений з умовами пролонгації, то по закінченню його терміну програмне забезпечення Державного реєстру прав на нерухоме майно автоматично продовжить термін дії договору.

Дата закінчення дії договору оренди обчислюється з дати його укладення, а право оренди виникає з моменту державної реєстрації. Зверніть увагу, що ці правила поширюються також і на договори про встановлення земельного сервітуту, договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови.

Важливо, що ці правила про поновлення договору оренди землі, поширюються на договори, укладені або змінені після набрання чинності Законом №340-IX, тобто після 15 липня ц.р.

У законі також сказано, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який виконував обов'язки за умовами договору належним чином, має переважне право перед іншими на укладення договору оренди землі на новий строк.

Якщо орендар хоче використовувати переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, то повинен повідомити про це орендодавця. Зробити це потрібно до закінчення терміну дії договору, в строк, встановлений відповідним договором, але не пізніше ніж за один місяць до закінчення терміну дії договору.

Якщо власник ділянки помер, то орендар повинен повідомити спадкоємця землі. Зробити це потрібно упродовж одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

Скористатися своїм правом на відмову в поновленні договору оренди землі може кожна зі сторін, звернувшись до державного реєстратора не пізніше, ніж за місяць до закінчення такого договору. Але разом з цим є положення закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», де прописано, що звернутися з такою заявою сторона може в будь-який час до закінчення договору оренди землі.

При укладанні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Якщо сторони не досягли домовленості щодо орендної плати та інших важливих умовах, то переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. А орендодавець може знайти орендаря, який запропонує більш вигідні умови.

Отриманий лист-повідомлення з проектом договору оренди орендодавець може перевіряти і погоджувати з орендарем упродовж одного місяця. Якщо мова йде про землі державної і комунальної власності, то договір оренди укладається на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування (місцевої ради чи адміністрації).

При цьому, умова про поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди для земельних ділянок державної та комунальної власності окрім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що знаходяться у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Цитування, копіювання окремих частин тексту, републікація, передрук чи будь-яке інше поширення розміщеної тут інформації можливе тільки з письмової згоди власника веб-сайту.